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2014年四季度一二线楼市房价走势将出现暖冬-【新闻】

发布时间:2021-05-28 17:35:32 阅读: 来源:帽子厂家

2014年四季度一二线楼市房价走势:将出现暖冬

刚刚过去的10月,全国主要城市的住宅成交量整体明显增长,部分城市重现日光盘,而且二手房市场也出现了看房量、下定量增长的现象。这预示着什么?

自2011年下半年以来,全国市场趋于分化,三四线城市受困于高库存,房价波幅趋小。而一线城市和少数二线城市,依然保持着过去十年的房价增长态势。观察房地产短周期的变化,现阶段重点应观察一二线城市的市场变化。易居研究院跟踪的全国30个典型城市,10月新建商品住宅成交量环比9月大增24.3%,同比去年10月减少1.1%。

去年楼市成交火爆,所以今年相比去年同期略有下滑,并不代表当前市场低迷。反倒是,今年10月的成交量远高于2011年10月,明显高于2012年10月。而且,还创了今年年内月度新高。

关键是环比增幅超过二成,这意味着市场活跃度显著提升。实际上,除了每年3月环比2月(多是交易萎缩的春节月份)增长三成以上很常见之外,只要月度环比出现三成左右的大增,即表明市场出现异常,楼市可能要“变天”。今年10月24%的增幅,算不上大增,信号意义稍弱。但如果进一步聚焦市场更为敏感的一线城市,则会发现四个一线城市10月成交量总体环比大增40%,其中北上广深分别增长约17%、43%、63%和53%。

从房地产短周期原理分析,住宅成交量是所有指标中的先行指标,经历过一段时间持续下滑之后,成交量的突现明显增长,则可能预示着市场可能正发生方向性的变化,也即步入复苏通道。按上述数据,则可能10月份少数大城市的成交量已步入上行通道。

不过,如此仅靠数据推断过于简单。还须有其他逻辑支撑。且看如下三个逻辑。其一,降温时长。观察过往三次短周期,三年左右完成一个上行和下行的轮回。这

里仅比较一下房屋销售的下行时长。全国商品房年初累计销售面积同比增幅,从2007年9月见顶后到2008年12月份,下行期为15个月。从2009年

11月份见顶后到2012年2月份,下行期为25个月。本轮降温期从2013年2月份见顶后到2014年10月份,已达20个月。按上两轮降温平均时长,

则预计今年底前后就会结束下行期。

其二,政策频吹暖风。今年以来,宏观政策频频“微刺激”,货币频频定向放松,流动性稳中趋松,无风险利率呈下行态势。房

地产调控由紧转松,地方救市赤裸裸,中央救市嘴硬心软,限购政策如多米诺骨牌倒下,只剩一线城市为了控人口而暂时坚守,限贷政策松绑。而反观上一轮市场降

温的2011年,无论货币政策,还是楼市政策,都是紧缩性的。所以,主要城市楼市复苏,正在得到政策面的支持。政策托底的逻辑,虽然不如2009年那样鲜

明,但性质相似。预计2015年,货币政策和楼市政策,仍将保持、甚至更加宽松。

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其三,成交量月度走势形态较强。上两轮市场降温期,2008年和2011年的6月至10月,全国主要城市住宅成交量大致呈逐月下滑态势,反映了市场持续降温的特征。但

今年6月至10月,主要城市住宅成交量却呈逐月增长态势,尤其是10月环比9月大增。比较可知,当前大城市的市场强度,要高于2008年和2011年同

期,且成交量走势表明,大城市的成交量已于上半年二季度见底,当前已步入上行通道,我预计四季度成交量将高于三季度,更高于二季度。

当然,眼下也有一种颇为主流的观点:10月成交量明显反弹,得益于9月30日“央四条”激活了购房者心理预期;但结果是,商业银行执行力度偏小,近二周购房者心理预期重新有所回落,未来几个月成交还将重归低迷。

此,我并不悲观。就房贷而言,中央支持合理自住需求的态度明确,在央行和银监会的继续指导下,未来几个月,商业银行优惠力度还将有所增加。况且,还有减税

等其他工具备用。政策方向明确,市场方向也就明确了。当然,那些高库存的城市压力仍很大。就一线和部分二线城市而言,预计四季度将现“暖冬”。本轮房地产

短周期的春天,也不远了。

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